2023년 새로 개편되는 ‘미혼특공(나눔형/선택형/일반형)’ 집중탐구

저번에 포스팅해드렸던 2023년 개편되는 부동산 제도 중에 특히 ‘미혼특공’은 내용이 많고 복잡하다고 느낄 수 있어 집중탐구 시간을 가져보려고 합니다.

혹시 저번에 소개해 드렸던 2023년 개편되는 부동산제도를 못보셨다면 링크 클릭해서 들어가 보시는걸 추천드리고, 오늘은 미혼특공 그리고 나눔형, 선택형, 일반형에 대해서 자세하게 설명해드리도록 하겠습니다.

​미혼 청년특공 자세히 알아보기

정부는 신혼부부나 초보자 등 기혼자에게 집중됐던 특별공급 청약제도를 개편하고 ‘단독청년’ 특별공급으로 청약 당첨 기회가 적고 점수가 낮은 청년을 대상으로 규제지역 내 추첨제 비율을 신설·확대했습니다.

그래서 앞으로 5년간 공급되는 공공주택의 68%가 청년층에 배정되는데, 독신자를 위한 특별근로를 통해 경우에 따라서는 7천만 원만 내면 5억 원짜리 집을 살 수 있다고 합니다. 그게 어떻게 가능한지, 미혼 특수부대에 대해 알아보겠습니다.

2023년 하반기 수도권 사전청약시범단지 공급지역 예상도

수도권-사전청약-시범단지-공급지역
국토부 제공

미혼 특공 사전청약은 2023년까지 서울 도심 등 우수 입지에 1만1,000대를 공급할 계획이며, 올 하반기 3,100대, 2023년 상반기 3,600대, 하반기 3,800대를 공급할 계획입니다.

23.02.19 업데이트내용: 국토교통부는 지난 2월 6일부터 10일까지 뉴홈, 고양 창릉, 양정역세권, 남양주 진접2차 등 1차 사전청약 공급지구에 청약한 결과 1381가구 모집에 1만5353명이 청약해 평균 11.1대 1,12의 경쟁률을 기록했다고 이날 밝혔다

청년 미혼특공 방식- 나눔형

나눔형 미혼 특공은 분양가의 70%이하/25만호(전체 물량중 50%로 가장 많음) / 최대 5억 한도에서 주택담보비율(LTV) 80%, 40년 지원된다.

나눔형은 세 가지 중에서 가장 많은 관심을 받을만한 유형이다. 높은 LTV(대출)를 통해 집을 사는 초기 비용이 낮지만, 집을 아주 싸게 살 수 있는 수단이라는 이유에서다.

윤석열 대통령의 대선 공약이었던 ‘청년비용 주택’ 모델로, 시세와 건축비 수준의 70% 이하로 분양하겠다는 것이다. 의무거부 기간 5년이 지나 일반인에게 환매할 경우 시세차익의 70%를 배분한다.

예) 시세가 5억원인데 집을 3억5000만원에 팔고 최대 2억8000만원까지 대출이 가능하다면 초기 자금 7000만원만 있으면 집을 살 수 있다.

나머지는 40년간 연 1.9~3.0%의 나눔형 주택담보대출로 대출받아 상환할 수 있다.

23.02.19 업데이트 내용- 이번에 신설된 나눔형의 경쟁률은 12.8대 1로 기존 공공분양형의 일반형(3.4대 1)보다 높았습니다. 공유형은 시세의 70%를 받아 본인이 원할 때 LH(한국토지주택공사)에 되팔아 5년 의무거주기간을 마친 뒤 시세의 70%를 받을 수 있는 유형입니다. 분양가의 최대 80%(최대 5억원)까지 연 1.9~3.0%의 저금리로 대출을 받을 수 있어 청약자들이 몰렸던 것으로 풀이됩니다.

나눔형 가운데 처음 도입한 청년특공대의 평균 경쟁률은 36.5대 1로 신혼부부(7.2대 1), 초임(7.8대 1)형에 비해 경쟁이 치열했습니다. 청약시장에서 소외됐던 미혼 청년들을 위한 ‘청년 특별서비스’가 신설됐습니다.



필수조건

1. 무주택 19세 이상 39세 이하

2. 전년도 도시근로자(1인 가구) 월평균 소득의 140%(449만7000원)

3. 순자산 32억 6천만 이하

청년 미혼특공 방식- 선택형

미혼 특공 선택형의 경우 청년 가입 요건이 동일하다.

공유형이 아파트를 사는 것이라면 선택형의 경우 저렴한 임대료로 6년간 임대생활을 한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있다.

선택형은 반전세의 한 형태이다.

입주 당시 분양가의 50%는 보증금이고, 나머지 50%는 시세의 70~80% 수준으로 매달 지급된다. 보증금의 80%를 저금리(1.7~2.6%)의 전세대출로 지원한다고 한다.

예) 입주 당시 예상 분양가가 4억원이고, 6년 후 감정평가가격이 8억원이라면 6억원이면 집을 살 수 있다.

분양 당시에는 최대 5억원, 만기 40년의 고정금리 주택담보대출이 적용된다.

청년 미혼특공 방식- 일반형

미혼 특공 일반형은 5년간 15만대가 공급되며 시세의 80% 수준에 분양된다.

이 유형의 경우 자산 요건이 없고 월평균 소득(621만원)의 100%가 전용면적 60㎡ 이하에만 적용된다.

통상 공공분양의 경우 청약통장 결제 건수가 중요해 20~30대 가구에 불리했다. 이를 보완하기 위해 일반공급 물량의 20%를 추첨제로 공급한다. 일반형을 사면 기존 디딤돌대출을 이용할 수 있다.

청년에게 우대 대출 한도와 금리가 주어진다.

필수조건


1. 근로기간 5년 이상(소득세 납부기준)

2. 평균 소득의 70% 미만

3. 해당 지역에 2년 이상 계속 거주한 경우

4. 청약통장 납입횟수 24회이상

정리

시장에서는 공공주택 미혼 특공 3종 중 분양가 수준과 시세차익 가능성 등을 고려할 때 청년층의 나눔형 선호도가 가장 높은 것으로 판단된다.

만 19~39세 미혼 청년이 공유형에 가입하기 위해서는 순자산 2억6000만원 이하 요건을 충족하는 것이 중요하다. 그 ‘빚’에 주목할 필요가 있다. 또한 청년 특공 근로자의 소득기준은 월 449만7000원 미만으로 대기업에 근무하는 신입도 신청할 수 있어 상대적으로 문호가 넓다.

이에 따라 입지가 좋은 주택을 공유하면 포인트 배분 경쟁이 치열해질 것으로 예상되며, 이 경우 소득수준 70% 이하, 근로기간 5년 이상의 청년층이 유리할 것으로 전망된다.


나눔형 주택을 선택할 때는 원리금 상환 부담도 고려해야 한다. 예를 들어 분양가 4억2000만원 주택의 80%인 40년 주택담보대출 3억3600만원을 연 3% 이자로 빌리면 세입자가 갚아야 할 원리금은 월 120만원(연 1440만원)이다. 이건 당신의 소득과 자산 수준에 따라 당신이 지불할 수 있는 원리금의 양을 맞추어야 한다는 것을 의미한다. 

목돈이 없는 청년이라면 무리한 분양으로 대출금 상환부담, 집값 변동 리스크를 떠안기보다 6년간 임대로 살아본 뒤 분양 여부를 판단해볼 수 있는 선택형이 좀더 괜찮은 선택지가 될 수 있을 것이라 생각된다.

더 자세한 내용을 알고싶으신 분들은 아래 링크로 들어가서 좀 더 자세한 내용을 확인 하시기 바랍니다.

미혼특공-국토교통부-자료

Leave a Comment